A mai munkaerőpiaci viszonyok ismeretében az elmúlt tíz évre visszatekintve megállapíthatjuk, hogy az épülettisztítás olyan szakma, amelyből nem engedhetjük meg, hogy hiányozzon a hozzáértés és a nyitottság.
2007 nyarán az Amerikai Egyesült Államokban kidurrant az a már több éve alakuló ingatlanpiaci buborék, amelyet közvetve a biztosítók és a bankok egymás közötti hitelekkel, melyek sok esetben fedezet nélküli hitelek voltak, való kereskedés pukkasztott ki. Ez az 1929-1933-as nagy gazdasági világválság óta a legsúlyosabb gazdasági krízisévé nőtte ki magát, és 2009 tavaszára nem maradt olyan földrész, amelynek országai ne viselték volna e válság következményeit. Bár a válság az ingatlanpiacon kezdődött gyorsan átterjedt a jelzálogpiacra, majd ezen keresztül a legtöbb gazdasági ágazatba is.
A válság Magyarországba való begyűrűzése a külkereskedelmi kapcsolatok, illetve a bankpiac nemzetközisége miatt is elkerülhetetlen volt.
A válság hatása jelentkezett a kereskedelemben is. A kereskedelmi láncok forgalma csökkenő tendenciát mutatott, viszont állandó költségei, mint a humánerőforrás költsége, vagy az ingatlanok fenntartási költségei viszont a válság előtti szinten maradtak. Így, egyre nagyobb fókusz irányult a humánerőforrás gazdálkodásra, illetve az üzemeltetésre. Csökkent az a pénzügyi fedezet, amelyet a vállalkozások többek között épületeik fenntartására, felújítására fordítottak. Megnőtt azok után az üzemeltetési folyamatok, illetve technológiák után az érdeklődés, amely biztosította a cégek számára a folyamatos költségoptimalizálást.
1998. óta annál a vállalatnál dolgoztam, amely 2005-ben új tevékenységént felvette az általa épített, illetve a cégcsoportba tartozó kereskedelmi egységek üzemeltetési feladatait. 2008. év elején kezdtem meg a cégcsoportba tartozó áruházak épülettisztításának teljes körű szervezését. Ebben az évben a legnagyobb kihívás az áruházak üzemeltetési feladatainak ezen téren oly módon történő kivitelezése, hogy az a lehető leghatékonyabban megtörténjen.
A cég első két áruházát a ’90-es évek elején nyitotta meg. A tanulmányban szereplő három ingatlan azonban 2008-ban átlagosan 6-7 éves volt. Ilyen korú házak esetén nagyobb felújítási, felújító beruházási feladatok időszerűvé válnak.
A forgalmi visszaesés azonban jelentősen megnehezítette az épület üzemeltetés ilyen folyamatait.
A három ingatlan esetében jelentős területen burkolatcserét kellett volna végrehajtani, ami jelentősen megnövelte volna az üzemeltetési költségeket. Olyan megoldást vagy megoldásokat kellett találni, amelyek segítségével a költségeket a lehető legjobban minimalizálni lehetett.
A három házban összesen 2.500 m2-nyi területen volt szükség a burkolatcserére.
A burkolatfelújítás oka:
A műanyag burkolaton erős forgalmi terheltség miatti kopás foltok voltak. Egy-egy területen annyira el volt használódva a felület, hogy kilyukadt és a betonaljzat kilátszott.
Azokon a területeken, ahol a padozat kopása nem volt ennyire erőteljes, ott jórészt hiányzott a burkolat kopórétege. A szürke színű műanyag padozaton sárga „hámló” foltok voltak láthatóak. Sok helyen a foltok szélein a felületből kiemelkedett a kopóréteg. A kitüremkedett, kemény részek a felületen történő közlekedéstől letörtek, illetve tovább repedeztek.
A nagy forgalmi terheltséggel szemben tehát megpróbáltak az épület tulajdonosai, üzemeltetői szakszerűen védekezni, és a felületet védőréteggel ellátni. Sajnos azonban az a „szakcég”, aki ezt a „felületkezelést” több éven keresztül szolgáltatta volna, nem a burkolatnak megfelelő technológiát és anyagot használta.
Arra a kérdésre, hogy milyen technológiát és milyen anyagot használtak azt a választ kaptuk, hogy az általuk használt tisztítási, felületkezelési programok a cégtitok részét képezik, így azt nem tudják részünkre megadni.
Megoldások keresése:
A végleges megoldás megtalálásához elengedhetetlen volt a burkolat pontos típusának és a burkolaton lévő védőrétegnek a meghatározása. Látszólag a felületet a melegburkolatok közül be lehetett volna sorolni a PVC-k vagy a linóleumok közé. Mindkét típus a rugalmas burkolatok közé tartozik, vizuálisan hasonlíthatnak is egymásra, de tulajdonságukat tekintve mégis eltérőek.
Az, hogy a két felülettípus közül melyik felülettel álltunk szemben az úgynevezett „gémkapocs” vagy „irodaikapocs” teszttel állapítottuk meg.
A tesztet elvégezve meghatároztuk, hogy PVC-vel burkolt felülettel állunk szemben.
A következő feladat a burkolaton lévő védőréteg meghatározása volt. Erre azért volt szükség, hogy ki tudjuk választani a megfelelő oldószert, és 100%-ban el tudjuk távolítani a régi kopóréteget a felületről.
Minden olyan oldószer, a megfelelő hígításban kipróbálásra került, amely alkalmas PVC burkolatok védőrétegének eltávolítására, de sajnos egyik próba sem sikerült.
Úgy tűnt, hogy a burkolatot a teljes 2.500 m2-en ki kell cserélni.
Mivel speciális, nagy kopásállóságú ipari PVC burkolat volt beépítve, a csere költségei az akkori gazdasági helyzetben nagy terheket rótt volna az áruházakra.
A burkolatcsere áruházanként ütemezetten történt volna meg, és összesen körülbelül 2 hónapot vett volna igénybe.
A teljes burkolatcsere költségeinek és a kivitelezési időnek, valamint, a pénzben egyértelműen nem kifejezhető ráfordítások megismerésekor az áruházlánc felsővezetése a központi üzemeltetési osztállyal egyetértve sürgette az alternatív megoldások megtalálását.
Végleges megoldás:
A burkolat megállapítása, valamint a teljes burkolatcsere elvetése után szükségessé vált a meglévő kopóréteg meghatározása is. Mivel azon oldószerek kipróbálása, amelyet a PVC felületek védőrétegének eltávolításához használunk, nem hoztak semmilyen eredményt, a padló egy kis részének kimetszett darabját megküldtük egy szaklabor számára. A kérésünk az volt, hogy határozzák meg, milyen bevonat található a nyers PVC-n. Néhány napos várakozás után kaptuk meg az egyetem jelentését, mely szerint a megküldött mintán több rétegben olyan lakk található, melyet a faburkolatok kezelésénél használnak.
Oldószerként olyan anyagokat jelöltek meg, melynek alkalmazása nem volt lehetséges.
Mivel zárt térben lévő burkolat helyreállítása volt a cél, ezért egyik oldószer alkalmazása sem volt lehetséges. Nem volt megoldható a helyiségek átszellőztetése, nagy lett volna az oldószerek egészségkárosító hatása, és robbanásveszélyes helyzet is kialakulhatott volna.
Ismét felmerült a teljes burkolatcsere szükségessége. Az áruházláncot irányító vezetés azonban teljesen elzárkózott ettől.
Egyetlen megoldás maradt tehát, a meglévő védőréteg valamilyen technológia mentén történő eltávolítása, és új védőréteg felvitele. Ehhez a lehetőségek mellett pontosan meg kellett ismernünk az egyes módszerekhez kapcsolódó takarítási aranylépéseket. A takarítási aranylépések olyan, az adott technológiához kapcsolódó folyamatok, amelyek egymástól jól elkülöníthetőek, és azokat minden esetben ugyanabban a sorrendben kell elvégezni.
Segítségül hívtunk több tisztítószer forgalmazó céget, hogy szakmai tanácsot kérjünk tőlük. Továbbá írásbeli segítséget kértünk a németországi FIGR cégtől. Ez a cég végzi többek között Németországban a takarító szakmunkások továbbképzését. Úgy gondoltuk, hogy szakértelmük és tapasztalatuk közelebb visz minket a megfelelő megoldás megtalálásához.
A németországi szakemberek két utat tanácsoltak számunkra. Az egyik a Németországban már alkalmazott Twister technológia. A másik az alaptisztítószerek hígítás nélküli alkalmazása volt.
A Twister technológia ebben az időben még „gyerekcipőben” járt, mindenképpen meg akartuk vizsgálni, hogy mennyire tudná a problémánkat orvosolni. Ennek a technológiának nemcsak az innovatív mivolta, hanem környezetkímélő tulajdonsága is tetszett mind az üzemeltetésének, mind pedig az áruház felsővezetésének.
A probléma megoldásának ebben a fázisában nem akartuk letenni a voksunkat egyértelműen egyik vagy másik megoldás mellett. Ezért a tisztítószer forgalmazó cégek szakembereinek javaslatait is kipróbáltuk. Ők többféle alaptisztítószert bocsátottak rendelkezésünkre, végül az ECOLAB gyártó termékei bizonyultak a leghatékonyabbnak.
A munka kivitelezési idejét két dolog is lassította. Mivel nem a burkolatnak megfelelő védőréteg került korábban a felületre az az alaptisztítóval reakcióba lépve csúszós, nyákos, nyúlós anyaggá alakult. A pad korongok annyira telítődtek a feloldott védőréteggel, hogy kiöblítésük utáni újra felhasználásuk sem volt lehetséges. Ez azt eredményezte, hogy a megszokottnál sűrűbben kellett a súrolókorongokat cserélni.
A másik hátráltató tényező a csúszós felület volt, amely megnövelte a balesetveszélyt a munkavégzés során.
Hosszabb kivitelezési idő mellett ugyan, de sikerült a tervezett munkát 100%-ban teljesíteni, és a megmenthető burkolaton teljes egészében új védőréteget tudtunk kialakítani.
A padlófelújítás végleges költségeinek áttekintésekor azt a következtetést vontuk le, hogy a projektet bár a környezettudatosságot kicsit háttérbe szorítva költséghatékonyan zárhattuk le.
A felújítással megtakarított összeget a vállalat olyan üzemeltetési feladatok elvégzésére tudta fordítani, amely további költségcsökkentéseket eredményezett.
Ahogy az esettanulmány elején írtam a szolgáltatóipar ezen területén soha nem kerülhet háttérbe a rugalmasság, a szakmaiság. Legyen szó gazdasági válságról, vagy a jelenben érvényes munkaerőhiányról sok időt, költséget és pénzben nem kifejezhető ráfordítást takaríthatunk meg ha a szolgáltatásunkból nem hiányzik a hozzáértés és a flexibilitás.
Ezzel a hozzáállással pedig bizonyosan meg tudjuk adni a megrendelők, megbízók számára azt a pluszt, amely megerősíti piaci pozíciónkat.
Simon Zsuzsa
MATISZ Szakértő
